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一讯一评，解读你关心的楼市动态：
01 上涨103.9%！楼市进入“快节奏”，房价能涨多少？官媒给了回应
进入5月，房地产市场很自然地恢复到了几个月之前的水平，很多人不禁感到疑惑：原来房地产市场的动力依然如此强劲。
蛰伏了接近3个月的购房需求，也正在徐徐释放出来。
最新报告显示，仅仅从房地产的成交绝对量来看，2020年4月13城的二手房成交量与去年的3月份基本持平，出现了需求集中释放的情况。从数据而言，4月份13城市二手房成交7.2万套，环比增长37.0%，同比下降 19.4%。在土地成交方面。在4月份，40个典型城市土地成交面积环比大涨103.9%，同比也增长接近24.2%。
幸福策评：开发商拿地积极，楼市进入“快节奏”，房价能涨多少？
正所谓春江水暖鸭先知，当楼市一旦有了苗头，那么首先受到感知的无疑就是开发商了，最主要的表现在拿地方面，从拿地积极性至少可以得出2个方面的信息：
1、 开发商不差钱了。
拿地、建房、销售，这是整个房地产息息相关的三大环节，而融资贯穿着整个建房、销售的始终。当开发商资金出现短缺的时候，拿地需要首先暂停的，因为随着地价的连年上涨，现在地价占到了整个新房开发建设成本高达60%以上的份额。
进入2020年4月份，土拍市场骤然恢复，整个拿地环比3月份上涨100%以上，等于翻倍，很多人说3月份各行各业都处于低潮期，所以拿地减弱理所应当，不应该作为对比依据。但是同比2019年4月份依然上涨24%就足以说明，当前的土地市场确实复燃了。
2、市场销售恢复。
拿地也需要有市场风向出现，那就是销售变得简单（或者说市场上销售预期开始有所上涨）。
2020年1-4月份市场销售不佳，导致楼市库存大幅上涨，以前新建的房子销售不掉，新建的房子刚出炉就被积压，这样一来回款难度和周期延长，房企们拿地自然速度趋缓。可以总结为“去化速度影响拿地速度”。
但是进入到4月份之后，房地产去化开始走强，随着一季度存量买房需求释放，房地产开发商们的回款加快，那么拿地就有了足够的动力和预期。
虽然1-2月份楼市被按下“暂停键”，但是从3月份开始，市场走高，新建商品房的价格进一步上涨就是最好的证明。进入到4月份和5月份之后，市场进一步出现“暖夏”情况。
实际上，从4月份以来，楼市逐渐回暖和五一期间的市场需求释放，买卖动机增强，那么接下来房价会上涨吗？
能涨到多少？官媒《经济参考报》给了回应。
经参报在《“暂停键”重启，五一楼市回暖》一文中表示，“楼市调控必须坚持房住不炒，房地产调控的大门打开可能性依然很小。在这个背景下，未来几个月10城库存和去化周期会进一步上升，同时供求比会连升到3季度，这样去化压力继续增大，楼市将继续降温。”这里，官媒就直接给出了回应，接下来的房价不会快速回升，平稳或者持续降温依然是主要的。
来源：
楼市指闻i
02 十大消费城市出炉：武汉第六，深圳挤不进前五
近年来，城市的消费功能越来越被重视，尤其是国内疫情得到有效控制的情况下，提振消费成为各大中心城市当下的目标之一。
那么哪些城市的消费力更强呢？社会消费品零售总额（下称“社消总额”）是衡量一座城市消费力的重要参考指标。根据主要城市社消总额的数据，2019年，十大消费城市分别是上海、北京、广州、重庆、成都、武汉、深圳、杭州、南京和苏州。这十城的社消总额全部超过了6000亿元大关。
幸福策评：上海北京破万亿，提振消费需要中心城市当好领头羊
目前，社消总额超万亿元大关的仍然只有上海、北京这两大强一线城市。
上海市统计公报显示，2019年，上海实现社消总额13497.21亿元，比上年增长6.5%。同期，北京实现社消总额12270.1亿元，增长4.4%。
广州虽然近几年GDP总量被深圳超过，降到第四，并正面临着被第五的重庆赶超的可能，但在社消总额方面，广州第三的位置十分稳固。
2019年，广州社消总额达9975.59亿元，距离万亿仅一步之遥。
位居第四的是来自西部的直辖市重庆，去年的社消总额达到了8670亿元。重庆拥有3000多万人口，总面积达8.24万平方公里，相当于一个中等省份的规模，因此社消总量也比较大。
成都和武汉分列五、六位，今年两市的社消总额都超过7400亿元，且两市一直挨得很紧，你追我赶。2018年，武汉社消总额比成都多了42.1亿元，到2019年，成都反超武汉28.76亿元。
经济总量高居全国第三的深圳，去年社消总额为6582.85亿元，仅位列全国第七，且与身前的成都、武汉差距拉大，并与身后的杭州差距不断缩小。
值得注意的是，在2012年，深圳的社消总额仅次于北上广，位居全国第四，但近年来其消费增长乏力，退至第七。
近年来随着深圳房价的快速增长，深圳居民将更多的资金用到了购房投资、缴纳房租，进而挤压了消费。
数据显示，2019年深圳市住户贷款余额高达22408.81亿元，住户存款余额16327.05亿元，住户杠杆率高达137%，是我国住户杠杆率最高的城市之一。其中，住户贷款中大部分是房贷。
疫情之下，提振消费，更需要中心城市发挥引领带动作用。通常来说，一座城市要成为消费中心城市，本地较大的购买力是一个大基础，因为只有中心城区人口较多，购买力较大，可消费的品类和选择才会更多。
3月以来，各大中心城市也纷纷通过发放消费券等形式提振消费，并且对有雄厚经济基础的大城市，发放消费券可以形成良性循环，促进经济发展。
从目前来看，上述十大消费城市以及天津、长沙、青岛、济南、西安、郑州、沈阳等城市在此次提振消费的过程中，将发挥更大的中心带动引领作用。
来源：
第一财经
03 学区房未凉反烫？未来10年“中产”教育竞赛愈加惨烈
最近新闻都在说学区房凉了，但其实如果去市场看看，反而很多城市的学区房都烫起来了。最近西城的市场的确明显地热起来了，而且是量价齐升。所以说学区房要凉凉的肯定是没有去实地看看。
幸福策评：中国人对学区房群体性焦虑，未来10年甚至20年学区房不会凉
简单的分析一下政策的影响，其实要关注几点：
首先：政策的执行期，是2020年7月31日。
西城区的政策给了窗口期，距离当下还有3个月，按照正常二手房交易来说，时间非常宽裕，毕竟现在哪怕的贷款，放款周期也是足够卖房买房一个周期的。所以未来2个月，西城区的热点学区房肯定还会继续涨。
其次：学区房就那么重要？
学区房到底有多少重要？其实这些问题归根结底是一个资源分配问题。优秀的资源肯定是有限的。学区房带来的名师、同学都是资源。好学校和差学校的区别在哪里？不是个体而是整体，不是特殊性而是一般性。
第三：中国人对学区房的群体性焦虑
有个朋友问西城的学区房能不能卖了，这基本代表了大部分购房者和房主的心态。
提高高考就不得不提学区房，这可以说是过去10年中国房地产市场一个特立独行的事物。
知道学区房历史的人，都知道，其实恰恰是过去几年教育公平的改革，才出现了学区房升温的现象。
学区房问题不是政策问题，（当下北京的入学制度没有问题，就近入学是全球惯例。）而是发展问题，教育依然是精英教育选拔制。当下的政策其实虽然出现了畸形高房价，但基本保证了游戏规则的透明。
第四：教育资源的不均衡是广泛长期存在的。
1：学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。
家庭是教育最重要的地方，买了学区房并不是孩子成才就能万无一失，不可能一套学区房就换一个国家栋梁一样的孩子。家长对孩子的关注才更重要。
2：教育资源的不均衡，从幼儿园到高中到大学
中国所有住宅都是有学区的。全北京、全中国其实都是学区房，因为都是按照学区划片的。但其实严格意义上，只有一流一类、一流二类、二流一类才能称为学区房。
学区房的焦虑，主要在中产阶级。这些人早年通过教育、努力得来了现在的生活状态，因此他们也会产生“路径依赖”，希望下一代延续这种方式，财产还有继承的可能，但软实力无法继承。在对待子女教育方面，中产阶级舍得投入精力、金钱。
未来20年解决不了学区房的问题，教育竞赛愈加惨烈。出现学区房差距，是产业分布与政府投入多方面因素导致的。
做了父母的焦躁的中产，深知自己奋斗的艰辛、生活中诸多力不能及的无奈，以及重压之下的精神抑郁，他们一方面对自己的现状不满，一方面对下一代是否能维持中产、同时向更高的社会阶层流动没有信心。久而久之，他们变得越来越焦躁。尤其是当他们发现考试是向另一阶层流动的唯一有效途径之后，会想尽一切办法，哪怕牺牲自己，让子女受到最好的教育。
未来10年、甚至20年，学区房不会冷，不会凉。
来源：
大伟看楼市
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