购房者首付凑了又凑，月供算了又算，终于买了个还算满意的房子。

就等放款还月供了，准备趁空档，缓口气。

万万没想到，买房路上，除了买不起、抢不到、交不了，还有按揭利率不知道。

房贷利率，真不是开发商的锅

其实房贷利率，这锅跟开发商真没啥太大关系。

只有银行批复的时候，才能确定。

也就是说，商品房买卖合同签了，房管局备案了，按揭贷款合同也签了，但是只要按揭贷款合同木有批复，利率就是不确定的。

只是说在过去的很多年，银行的房贷利率，都是小幅度震荡，比如你买房的时候，置业顾问或者银行中介说：利率上浮10%。基本上最终批复就是上浮10%。

个别时候，买房时置业顾问或者银行中介说利率上浮10%，结果吭哧吭哧，资料一直有问题，捯饬了几个月，才放款，有可能利率变成了上浮15%。

这种情况，要么客户认栽，要么开发商出面协调：毕竟是个例，协调协调，还是可以只上浮10%，或者取个中间数，上浮12%。

只是没想到，今年的按揭利率，不仅一个劲的涨，而且震荡周期明显缩短。

以新房+首套为例：

以往经验，元旦后利率偏低，结果今年年后，基本上5.39-5.635%，相当于上浮10-15%；

3、4月份的时候，新房首套房利率，最低5.635%，基本上相当于上浮15%；

5月份的时候，突然就涨到了5.88（相当于上浮20%）；

6月份，房贷利率继续上涨，据路边社消息，新房首套房利率，个别银行7月份将执行6.125（相当于上浮25%）。

以150万，贷款30年，等额本息为例，基准利率与上浮，对于利息与月供的影响。

比新房更严重的，是二手房市场。

新房市场，是开发商与银行之间的博弈：开发商希望早点回款，可以动用自己的人力、财力，去协调银行关系。

而二手房市场，是散户与银行之间的弱关系：不少银行口头或者用实际行动，变相停贷，新件不接，老件放款时间未知。

购房者不仅懵逼：郑州楼市行情这么差，经营贷利率才4%，房贷利率咋就这么高呢？

在回答这个问题之前，我们首先要弄明白，银行贷款的本质是什么。

利率上浮的两大诱因：供需关系+成本

对于银行来说，存贷，就是一种商品。

银行的一个主要盈利点，其实就是存贷息差。

既然是一个商品，价格的关键点：供需关系、成本。

2.1先说下供需关系

今年郑州楼市去化量到底怎样？感觉会骗人，我们用数据说话。

2021年1-5月，房产销售额约934亿元，而过去的三年，整年12个月，销售额才约1500亿。

©2010年-2020年、2021年1-5月

郑州房产销售情况

为了更直观的看这个问题，我们拉出历年1-5月的销售情况。

2021年郑州楼市的实际情况是，1-5月的销售面积，是过去十余年，除了2016年，销售面积最多的。

而跟贷款息息相关的销售额，2021年，是历年最多的。

©2010年-2021年，历年1-5月

郑州房产销售情况

路边社消息，郑州现在购房，选择全款的人越来越少，所以毋庸置疑，今年的房贷需求度，也是历年最高的。

而供应量呢？

2021年1月1日起，房地产贷款集中度管理制度正式实施，要求银行业金融机构房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于相应上限，超过的银行限期进行压降，目的是防止房地产占用过多的社会信贷资源。

个人住房贷款余额占比，不得高于上限，简单的说结论，就是房贷的额度少了。

供需重新发生了变化：银行提供的贷款额度，也就是供应少，购房者需要的贷款额度，也就是需求，更多了。

现在开发商与银行个贷经理的关系，又回到了：开发商求个贷经理，赶紧给自己项目按揭客户放款。

2.2接下来分析下银行的存贷成本

在过去，我们的存款，要么是现金，要么是在银行账户。

随着我国金融市场的逐步放开，银行传统信贷收入的盈利模式受到冲击，大家存款意愿下降，余额都放到了余额宝之类的账户。

为了拉存款，中小银行的大额存单，最高可以达到4.13%(三年期)，而且还可以转让。

银行之前，对于房贷看好，觉得是优质贷款，利率低。而对于企业贷款，利息则高的多。

2020年，为了支持小微，对于小微的企业贷款，利率达到了4%，银行亏得吐血。

低放贷收益和高吸储成本致使银行利差减小，这个时候，如果房贷利率不提升，银行基本上就成公益机构了。

供需关系的变化、成本的变化，造成了今年房贷利率，持续走高。

对楼市的影响与未来的判断。

总之，出现房贷利率上浮的原因：

房贷规模。就郑州而言，今年房贷规模继续增大，不少银行房贷已经“爆表”了，不得不进行额度控制。

房贷占比。房贷增长速度过快、占比过大，实体经济，特别是中小微贷款增长和占比就会被限制和压缩，不符合支持对中小微贷款增长的要求。

吸储成本。金融市场的逐步放开，大家存款意愿下降，吸储成本增高。

贷款收益。为了支持实体经济，特别是中小微贷款，这块业务赔钱卖吆喝，房贷利息如果再不升，银行喝西北风。

关于未来半年的房贷利率，演绎君认为，银行下半年的额度仍旧比较紧张，但会优先保证新房的贷款需求，二手房房贷仍旧需要排队，贷款审核更加严格，大概率，贷款利率将继续维持目前高位。

当然，为了降低银行吸储成本，遏制这种银行相互自宫，练葵花宝典的情况，最近又出了新政，目的只有一个：降低大额存单的存款利率上限。

6月份的时候，大额存单上了热搜，就是这个原因。

内卷的不止房地产，还有银行。

可以预见的是，其他条件不变，二手房的停贷，会在短期影响市场交易节奏，如果持续周期加长，未来一定会传导至改善盘的量价走势。

因为二手房卖不掉，意味着存量房无法变现，新房市场的购房人群，特别是改善客群，都有卖旧换新的需求。