Tom 倪鹏飞：当前楼市稳定是“铁令下”的弱稳定要坚持调控不动摇
“不将房地产作为短期刺激经济的手段，这是一个重大抉择。”在回顾2019年房地产形势时，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞这样说到，中央的这个正确决定不仅表明了解决房地产问题的决心，而且显示了对中国经济发展和对驾驭经济政策的自信，从而倒逼市场主体和地方政府彻底丢掉幻想。
在专访过程中，这位睿智的中国经济智囊频出金句，“当前的楼市均衡是‘刀刃上’的弱均衡，当前的楼市稳定是‘铁令下’的弱稳定”“中央调控不动摇和基础制度改革迈出重要步伐，决定着‘市场的稳’，而持续调控和改革的力度和节奏影响着‘市场的变’”。
作为社科院资深专家的倪鹏飞，对于2020年的房地产形势研判道，楼市的调控政策总体基调不会变化，2020年楼市仍将会在合理区间内运行，保持“年稳季变和持续分化”的态势。
中国房地产报：过去的一年什么事件令您印象深刻，为什么？
倪鹏飞：印象最深刻的是中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 2019年7月30日，中央政治局召开会议部署下半年经济工作，提出坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
这是就房地产与宏观经济关系的关键方面第一次做出明确定位。最近几年宏观经济下行压力持续加大，国际环境复杂严峻和不确定，中国经济需要增长的动力，房地产过去曾常作为应对经济下滑的手段，但其过度发展已经给中国经济埋下隐患，也是中国经济需要调结构的重要内容。是继续延续传统办法维持当前增长让问题未来更严重还是不用房地产来刺激经济增长，敢于担当，坚定决心，顶住压力、保持定力，坚持持续调控不动摇，并以“壮士断腕”意志解决房地产问题，在宏观经济的稳增长、调结构、防风险和楼市调控面临多重两难的政策选择的关键时刻，中央的这个正确决定不仅表明了解决房地产问题的决心，而且显示了对中国经济发展和对驾驭经济政策的自信，既向市场发出明确的信号，也向各级政府部门做出了明确的指示和要求。无论对住房发展还是对宏观经济，无论对市场运行还是对市场预期，无论对市场主体还是对政府部门，都具有重要影响，从而倒逼市场主体和地方政府彻底丢掉幻想，真正改弦更张，切实按照新发展理念的高质量发展要求，调整经济的发展方向，着力发展实体经济，回归住房的民生初心，保障全体居民住有宜居。
中国房地产报：如果用一个词来评价2019年的房地产市场会是什么？为什么？
倪鹏飞：2019年房地产市场用一个词概括是“尽如所期”。2018年中央经济工作会议对2019年的楼市提出的目标是“稳房价、稳地价和稳预期”，2019年的楼市走进预期的稳定区间，呈现“年稳季变，空间分化”的态势，实现了“三稳”目标。这主要源自持续实施的楼市调控。中央调控不动摇和基础制度改革迈出重要步伐决定着“市场的稳”，而持续调控和改革的力度和节奏影响着“市场的变”。
中国房地产报：最近，中央经济工作会议召开，针对住房领域，再提“房住不炒”“稳房价稳地产稳预期”促进房地产市场平稳健康发展等，对于会议内容您怎么看？
倪鹏飞：中央经济工作会议关于住房问题定调十分清楚的，也是对之前政策的重温、强调和完善。但是个别机构及专家的解读不够准确，一定程度上会误导市场决策。
中央经济工作会议强调全面落实因城施策和建立三稳长效管理机制：首先，表明重要楼市调控不动摇的决心和意志，是向市场传达清晰明确的信息，也是向各级政府和相关部门提出明确的要求和指示。
其次，全面落实因城市施策既是要求各级政府及相关部门都要见行动，也是要求全面理解“因市施策，一城一策”即通过因地制宜的不同措施，达到所有城市楼市稳定的相同目标。再次，建立三稳管理长效机制是在之前的调控的基础上新的更高的要求，即是探索和建立制度化和机制化的调控政策，可以使得调控不仅更加精准而且可以相机变动，从而更以达到调控的灵活性、前瞻性和针对性，从而更好地实现楼市平稳和房住不炒的目标。
2020年楼市的调控政策总体基调不会变化，但是，第一，调控政策将进一步完善化和机制化。如：将会基本建立住房、土地和金融的全国监测和监管体系，将会完善住房、土地和金融调控的联动机制，将会探索金融、土地、税收的“因城施策”的调控机制。第二，调控政策将会因时因地相机微调，一方面，各地市场的分化和变动差异，各地因城施策，出台的政策或者政策的松紧会有更多的调整。另一方面，由于市场短期波动，房地产金融和土地调控政策的松紧节奏也会相应变动。第三，“支持住和抑制炒”政策同时发力。“房住不炒”的全面准确的政策含义是支持住和抑制炒两个方面，在炒被抑制住之后，合理的刚性需求、改善性需求以及重置需求应支持，因此对于过去因为抑制炒而误伤合理需求的政策，随着市场环境趋稳，楼市调控政策走向完善，未来也将会做出矫正和调整。
中国房地产报：对于2020年的房地产市场有什么判断？
倪鹏飞：虽然楼市内外环境和影响因素复杂多变，在2019年走进调控预设区间的基础上，2020年楼市仍将会在合理区间内运行，保持“年稳季变和持续分化”的态势。
第一，在总体上，市场继续保持降温通道。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，不会出现剧烈的波动。具体看，商品房价格同比增幅保持在5%~8%，商品房销售额同比增幅5%~10%，商品房销售面积同比增幅将保持在-1%到2%，房地产开发投资同比增速将持续在7%~10%区间内。所以，首先是需求依然较大。商品房的三大需求即新市民刚性需求、老市民改善性需求、各种拆迁改造的重置需求依然保持增长，也决定着市场相对乐观的预期。其次，炒房的利益机制没有完全消除。从短期收益风险比较分析，金融机构仍然倾向将资金投向房地产领域，土地出让和房地产税费仍然是地方政府收入的重要来源。由于投资工具相对较少，居民资金缺乏出口，一些人仍倾向将房产作为保值的工具。再次，楼市调控不太可能放松。基于上述房地产的市场走势、楼市存在的问题，以及房地产问题对宏观经济的影响，中央政府调控楼市的决心和意志不可能改变，而且调整的制度更加完善、机制更加健全，持续调控将使市场运行处在预期的区间内。
第二，在时间上，降温中有起伏和波动。价格增幅个别月份可能较高，个别月份可能负增长， 商品房销售面积个别月份可能再出现负增长。投资也可能继续保持延续多年的前高后低走势。原因在于：一方面，楼市外部环境的冲击，楼市自身供求关系变化以及预期的变化调整，楼市将处在波动之中。另一方面，为了确保楼市稳定使楼市保持在一定的区间内运行，调控政策也根据楼市当期或未来可能的变化，进行不断的微调，市场上升到一定程度调控将会加码，市场下降到一定幅度调控将会有所放松。。
第三，在空间上，城市分化可能持续凸显。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有一定增加，价格、销售和投资增幅有波动，趋势是增长主导；三四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。主要因为：经济基本面决定楼市在空间上持续分化。一二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市与四、五线及以下城市、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的经济和人口的分化将持续。2020年国家一些区域政策调整以及新的区域规划陆续出台将加剧分化。过去两年边缘区域楼市的逆袭将加剧分化。2017-2018年由于没有行政限制和棚户区改造等因素的影响，四五线及以下城市、西部东北城市、城市群以外城市的楼市出现过热，从而放大了价格泡沫和增加了潜在供给，进而可能强化了楼市空间的分化。
第四，在风险上，总体下降且风险可控。房价、地价、预期的平稳将使得房地产泡沫进一步得到吸收并走上去泡沫降风险的良性循环之路。
不过，当前的楼市均衡是“刀刃上”的弱均衡，当前的楼市稳定是“铁令下”的弱稳定，任何房地产调控的动摇和操作不当，都有可能导致房地产市场运行滑出合理区间，也可能导致个别问题主体、薄弱环节和过热区域风险扩大。因此，一方面，要坚持调控不动摇，加快制度改革和机制建设。另一方面，要不断总结经验教训，在实践中提升调控的技术水平。
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