Mike 住房保障政策19年
住房保障政策19年 更新时间：2010-9-18 7:41:03 经过制度萌芽、逐步弱化、回补功课，快马加鞭等四个阶段，2010年可以称为我国的保障房元年 金秋九月，开发商的脸上阳光灿烂。在4月中旬以来的房地产调控已满5个月之时，楼市开始重新回暖，甚至其间房价松动只是一个假象。 对此，有人欢喜，有人失落，也有很多人预期新一轮房地产调控即将到来。但上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军对第一财经日报《财商》记者表示，未来的房地产调控很可能是“现行政策不放松，未来政策不加码”的趋势，未来很可能是“围魏救赵”――剑指保障房。 自4月中旬新“国十条”出台以来，保障房建设一直是政策重心所在。6月中旬，住房和城乡建设部等七部委联合发出通知，指导各地做好2010~2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作，8月，李克强副总理八天内两次提及加快保障房建设…… 在中原集团研究中心总监陶琦看来，2010年可以称为保障房元年，这个“元年”指的是住房保障开始有较为完善的体系、规划，并大力推动建设了。 事实上，在这“元年”之前，我国的住房保障政策已经历过制度萌芽、逐步弱化、回补功课，再到如今快马加鞭的四个阶段共计19载光阴了。 1991年~1998年：制度萌芽 保障房，顾名思义即是和商品房相对应，从我国住房改革的政策演进来看，保障房主要面对城镇中低收入家庭。 1980年4月，邓小平发表了关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话，揭开了中国城镇住房制度改革的帷幕。此后，随着房改的推进，其间出现了住房保障的过渡形式，主要有兴建解困房，进行危陋房屋改造等形式。 1991年12月31日国务院颁发了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，首次提出了建设经济适用房的新思路，并以集资合作建房方式为主。 事实上，自1988年我国房改进入全面试点后，关于住房改革一直存在两种思路：一是租金改革为重点，全面启动改革，二是产权改革为主导，增量启动改革。 1994年，在房改全面试点的第六个年头，国务院终于选择了第二种思路，亦即“住房商品化、社会化”。 当年发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》提出：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设。 1994年，《城镇经济适用住房建设管理办法》出台，1996年，国务院房改领导小组制定了《关于加强住房公积金管理的意见》。这意味着公积金制度和经济适用房制度成为住房保障的两大支柱。 对此，陶琦告诉记者，可以看出，尽管当时保障房建设开始提上日程，但并未形成完整体系。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对本报记者表示，总体而言，这一阶段住房制度改革取得了重大突破，保障房建设也开始提上日程，但推进的力度不大，速度也偏慢。 “不过，这在当时并没有产生什么问题，因为1998年之前，人们的住房还主要依赖福利分房。”杨红旭说。 1998年~2006年：逐步弱化 1998年，我国开始实行住房货币化改革，可能上世纪末的每一个中国城市居民都会记忆犹新。 那一年，有很多人幸运地踏上了福利分房的末班车，亦有很多人从此被抛向了商品房市场，其中一部分人因屡屡踏空市场的节奏而望房兴叹。 1998年6月，国务院召开全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议，明确提出要建立和完善以经济适用住房为主体的、多层次城镇住房供应体系，把采取扶持政策、加快经济适用住房建设作为发展住宅建设的重中之重。 1999年，国务院颁布了《城镇廉租住房管理办法》，从而在当时基本形成了以廉租房、经济适用房，尚未房改的低租金公房等为主体的住房保障体系。 2004年5月，原建设部等4部门印发了《经济适用住房管理办法》。这些规定，明确了建立以普通商品住房为主的住房供应体系，完善了经济适用住房和廉租住房保障政策。 从1998年到2006年的政策历程可以看出，住房保障在政策体系上开始逐步完善。但这6年中现实的情况是，住宅商品化、市场化速度过快，导致房价持续快速增长，而住房保障被部分地方政府忽视和漠视，从而引发群众买房难等诸多社会矛盾。 这一阶段，房价不断攀升，一个既闪烁着民间智慧，又透出民生酸楚的新词汇――“房奴”在坊间流传；这一阶段，北京一位名叫于凌罡的工程师发出了个人集资建房的呼吁，全国各地纷纷有人响应；这一阶段，深圳市民邹涛在网上发表了《关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，号召市民3年内持币待购。 探究出现上述坊间轶闻的原因，就不能不提2003年，这一年是本阶段中保障房角色被弱化的关键转折年。 2003年4月1日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对开发商贷款、土地储备款进行了政策调整，并且从静态执行转向动态管理。这也是中央政府第一次对房地产采取抑制过热措施。 但是，“121号文”并未得到很好的执行。因为同年8月12日，由当时的建设部牵头，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，当时就有分析人士认为，该文件的精神和“121号文”几乎是背道而驰的。 而且，房地产是国民经济支柱产业这一说法正是在该文件中首次出现。 《我们房地产这些年》一书记载，在当年11月的深圳第五届“住交会”上，华远地产总裁任志强称，“18号文”最后的调子有50%是按他们的意见修改的，如果没有这样的修改，也许在座的诸位今天不是笑着，可能是哭着脸。 “18号文”把经济适用房由“住房供应主体”，修改成“具有保障性质的政策性商品住房”。由此，经济适用房在各大城市趋于消失，住房公共产品特性开始被削弱。 住建部数据显示，2004和2005年经济适用房开发投资均为负增长，分别下降2.5%和6.8%，而同期住宅开发投资的增幅均为20%以上；从投资的绝对量上看，2005年的经济适用房开发投资规模低于2002年的投资规模；经济适用房开发投资占住宅开发投资的比重也逐年下降，从2002年占住宅开发投资的11%下降到2005年的5.2%。 2006年~2008年：回补功课 2006年开始，鉴于高房价带来的社会矛盾，我国在住房保障进程上开始回补功课。 当年5月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出六项措施调控房地产，其中一条便是――加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。 2006年8月，原建设部出台《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》，严厉要求各地建立廉租房制度并制定中长期发展规划。 2007年，住房保障的制度调整动作继续加大，当年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。在很多业内人士看来，这是对此前房改的总结，是建立住房新模式的转折点。紧接着，《廉租住房保障办法》出台。 数据显示，2007年全国用在廉租房建设上的资金为94亿元，是2006年的4倍多，开工16.5万套，是2006年的3倍。 陶琦对记者表示，这一阶段，主要是对上一阶段滞后的住房保障“补功课”，廉租房和经济适用房成为住房保障的两大核心产品。 2008年至今：快马加鞭 在杨红旭看来，保障房进程从2008年开始出现了质的飞跃，尤其是在建设数量上。 2008年11月，继国家推出“四万亿”计划之后，9000亿安居工程出炉。即2009~2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总投资可能达到9000亿元。 之后，住房保障政策密集出台，2009年3月全国保障性安居工程工作会议提出，三年内解决750万户城市低收入家庭，240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房困难。随后，住建部、发改委、财政部等部门发布了《2009-2011廉租房保障规划》，称用3年时间解决747万户城市困难家庭住房。 今年4月中旬，国务院出台的“新国十条”指出，要继续大规模推进保障性安居工程建设。 6月中旬，住建部等七部门发文要求加快发展公共租赁房。 2010年8月，北京等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。 对此，陶琦将2010年称为保障房元年，“今年一系列政策出台，无论是在土地供应还是在资金渠道方面，政府推动的力度非常大。” 但一个现实的问题很突兀――政策推进力度很大，但实际完工率不容乐观。据报道，2009年9月，全国人大财经委的调研显示，截至当年8月底，各地保障房完成任务率只有当年规划的23%。 多位地产行业研究人士告诉记者，9000亿元安居工程进展情况目前没有数据可查。 此外，对于当前大力推进保障房的举动，李战军表示：我们在发展房地产市场和推进商品房的过程中，丢弃了政策保障住房的政府职责，现在要防止从一个倾向走入另一个倾向，即超越财政能力，超越土地供给能力，实施城镇人口的高覆盖率，指望通过短期内集中大量资源的办法来解决问题。
