豪宅中介小哥一般不轻易发朋友圈

然而我朋友圈里差不多十几位豪宅中介这几天都齐刷刷转发了这条，转发语都差不离，还好最后联系人换上了自己的

项目是真的厉害，不过让我忍不住点进去的是这个降价9000w，一降差点降掉1个小目标，有生之年没见过这个降法

(相关资料图)

我跟这些小哥聊了一会，他们说一个多月以前华侨城苏河湾的一套3.2亿的豪宅，也是一降将近1个亿

此外还有降价1100多w的西郊庄园

降价800多w的万科翡翠滨江

聊的越来越多...就越来越发现，上海最近的豪宅市场似乎波动有点大

01

上海豪宅真实成交现状

关于成交量的波动，每位豪宅小哥给我的反馈都不一样

有的说现在挺好的，有的说持平，有的说差不多是去年同期的1/3，也就是少掉70%

其实这些可能更多是体感数据，从这两年网签数据来看

2000w以上市场的成交量确实是少了，今年前10月比去年前10月， 减少了30%

当然，今年四五月份比较特殊，但不同于消耗品需求，置业需求只会滞后，不会消失

这也是为什么今年解封后豪宅市场行情也大涨了一波，但现在看来整体市场依然后劲不足

而且更让人关注的是趋势

2000w以上的各总价段，成交趋势基本 下行，不过市场本身就上下起伏，短期下行真的还好

就算是解封后首次显现下滑也不是问题的关键

而是豪宅目前的挂牌量

上海豪宅市场从去年到今年的挂牌量近乎翻番

这里面不排除那种每年挂三四套，今年只挂一两套的情况，但整体来看，今年的豪宅挂牌量几乎比去年 翻一倍

像绿城黄浦湾，去年这时候挂牌房源量在12套左右，现在有30多套

还有世茂滨江花园、仁恒河滨城，今年的挂牌量都比较惊人

进入9月挂牌疯狂到什么程度，以往全网豪宅挂牌，都是个位数的新增，现在基本都是十套、二十套的挂

所以我们看到很多豪宅的挂牌率，比号称上海最大的小区“上海康城”挂牌率还要高

因为上海康城的挂牌率只有1%左右，而现在上海豪宅的挂牌率， 之前我们同事做过统计

都从之前的百分之零点几的挂牌率，跳至2%-3%，甚至5%

链家豪宅小哥还跟我分享了一个数字， 豪宅市场的房 客比差不多在10:1左右

也就是说，平均市场上10套豪宅才会有1个客户

房源量翻番的情况下，那现在市场就是20:1的概率，这就是眼下豪宅市场的真实成交境况

也就是说，在成交套数减少、成交趋势走低的情况下，挂牌量却翻番，这也就意味着背后的成交流速可能要比我们想象中 艰难的多

02

所以现在的豪宅有降价么

在跟中介开启这个话题之前，我先去统计了一下上海豪宅市场挂牌价

为什么不是成交价，因为豪宅网签成交价存在做低，所以这个价格不能说明问题

挂牌价虽然高于成交价，但会参考周边同等小区挂牌价，以及本小区过往真实成交价，而且前后环比数据，也可以让我们看到市场波动、以及房东心态

所以我从内环内到外环外，随机抽取了链家2000w-3000w、3000w-5000w、5000w+三个价段，42个豪宅小区作为样本池

标红的部分都是近期挂牌均价下调的小区

前后有过连续挂牌的小区样本一共是36个， 有17个样本的挂牌均价在近5个月有下 调， 占比47.2%

也就是说 近半的豪宅小区在下调挂牌价

而且节奏鲜明， 6月-10月的5个月间，挂牌均价下行的小区个数分别为6、11、12、13、15，7月是数据上的转折点，往后降价小区逐渐增多

那成交价呢

如果网签价没有参考意义，那真实的成交价除了业主本人以外，可能只有中介知道了

如果说其他问题，从不同中介那里会得到不同答案， 那关于成交价下跌这件事，几乎所有豪宅中介给我的都是肯定回答

这里的下跌不是跟十年前这种的比，而且豪宅定价逻辑不同

汤臣一品前后排两栋楼，相差不到10米，都是一线看江，但是前排30w+/平，后排20w+/平

所以这里的对比逻辑是， 同一 个 小区、 同一种 户型、差不多 装修水平，前后两套成交的真实总价

如果这样的数据也有变化，这就是市场在时间维度变化的最有力证明

➤ 仁恒滨江园，一套327平户型最近成交价在4700w，而去年这个时候也成交了一套同户型的，成交价5300w左右

➤ 财富海景花园，一套非前排200平左右的户型，几个月前的成交价4000w+，最近一次成交价3400w，降价15个点

➤ 同样的幅度也出现在了2套世茂滨江花园，其中一套降幅更是高达10个点，5000w的房子降价500w

这些近期案例里都是5-10个点的下浮

一 般情况下的豪宅降幅都是怎样的

2000w左右，20w-30w； 5000w左右，50w-60w； 7000w-8000w，一般都是按照100w-200w降，所以降幅都在1个点左右

而这个5-10个点的降法往年也有，谁还没个急用钱的时候，尤其是那种高总价不动产，卖出-套现-救急，是几乎年年都有的事

一位老中介跟我说，今年的不同在于这样的业主 从以往百分之零点几的存在，变成了现在10%的存在

1/10的人群意味着这不是降价个案，而是一个降价群体

这个占比对于一个从业6年的豪宅中介来说是从未见过，就算是2019年、2020年也没见过

从1个点，到5个点，就是豪宅市场的真实降价幅度

从百分之零点几，变成了10%，就是此刻豪宅房东的现状

所以难得一见的，我看到连翠湖五集都...

之前就算是2楼，也没有低于30w/平历史成交价的，现在一套3楼的房子，挂牌均价28w/平，如果谈还能谈到25w/平

要知道豪宅楼层越高越贵，300多平的户型，现在7000多w就能卖，这个价格相比以往无法想象

所以如果连翠湖都开始降价，那豪宅市场的程度可想而知

而且按照10:1的房客比来看， 高端置业人群本身 数量有限

尤其如果降5-6个点这种降价几百万的房东，他们要的不仅是高端置业人群，最好还得是全款客户 ，那这就更是万里挑一了

所以豪宅市场就跟眼下这天气一样，很冷

03

为什么会突然这样

要知道豪宅的房价几乎没真正降过

举个例子，今年3月中粮天悦壹号18w/平， 到7月疫情解封的时候已经是23w/平，有房东 9月挂牌25w/平，中间有客户出24w/平，房东不卖

现在房东又降回22w/平，但这对房东来说还是没降的，只是说没在最高点卖出去

但是现在就不一样了，整整十个点的降幅，几乎将过去一整年的涨幅都真真实实的 跌了回去

如果降价这件事有什么时间点的话，7月是挂牌数据的转折点

而从中介体感上的数据，还有前面的成交套数数据来看，市场的转折点

应该是在9月中下旬前后

为什么是这个时间点

背后有几个因素值得考量

首先，解封后6-9月一直在消化市场需求，消化完后会自然回落

其次，从9月下旬开始进入10月新盘批量入市，高端二手市场的部分客户也被新盘吸引，提前两个月开始降价，7月挂牌价的转折时间点也能对应上

具体到房东身上的原因也发生了变化

今年以前豪宅降价的场景无非就两种情况

一种是着急用钱，公司这边炸了，着急用钱

还有一种就是ta已经买好房子了，马上就要到过户时间了，ta必须尽快把房子卖掉

今年这些场景之外，还要外加一个很重要因素，就是 对市场犹豫不定的豪宅持有者

不过 对于更多的买房人来说 ，豪宅市场的这轮波动意味什么

很多时候豪宅市场更像是市场风向标

而这可能才是今天这篇文字真正有寒气的地方

豪宅市场一般先于市场涨幅而涨，也先于市场下行时抽身，这背后是高净值人群对市场的预判，也有资本流动方向的暗示

所以豪宅市场目前现状对我们来说意味什么

是市场行情继续遇冷，还是市场提前筑底

这些才是更值得我们在看完豪宅市场后值得思考的问题，而我还没有更好的答案

也欢迎各位小伙伴评论区留言分享你的看法

04

以往写到这的时候都要开始给建议了

但今天说的豪宅都是动辄三千万起的房子，就不轻易给建议

只是说，如果你想置换，同时打新分数不够，那么你不妨看看，去自己最喜欢的二手盘看看有没有机会