winter 加息通道改变市场预期 房价小幅回调压力骤增
加息通道改变市场预期 房价小幅回调压力骤增 更新时间：2010-10-24 7:16:42 时隔34个月之后，19日央行再度宣布加息，即自2010年10月20日起，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。随后，住建部于20日宣布调整公积金存贷款利率，其中五年期贷款利率由3.87%上调至4.05%，上调了0.18个百分点。 继“9·29新政”后，加息政策的出台，政府又一次对楼市发出利空信号。对于关注度最高的房价，短期内回调压力进一步加大，但开发商依然看涨中长期房价。 五成网友表示观望 由于加息仅0.25个百分点，对购房者来说，实际月供压力增加其实十分有限。据中原地产测算，每1万元商业贷款，贷款20年，每月按揭增加额仅1.16元。 然而，在“一次调控”效果不明显，“二次调控”刚刚展开之际，加息给购房者心理预期带来了极大的改变。据《华夏时报》和“焦点”的一份联合调查显示，五成网友表示将暂时搁置置业计划，采取观望策略。对于此次加息的影响，约15.22%的网友相信房价会明显下跌，约35.12%认为会微跌，约49.67%认为在供需矛盾没有解决的前提下，房价依然难跌。 而中原地产20日进行的一项调查也同样说明了这个问题。据了解，10月20日，北京中原抽样调查了200组意向购房客户，其中近60组客户明确表示暂时观望。中原地产三级市场研究部研究总监张大伟分析说：“加息已经动摇了楼市看涨人群的最大支柱，即供应短缺和通货膨胀。” 张大伟表示，本次加息直指高房价。第一轮调控效果欠佳的主要原因之一，在于购房者对通货膨胀预期强烈，购房者投资渠道单一，希望通过买房实现资产保值。本次加息，直接打击了看涨房价的最大理由，即通货膨胀。 记者调查发现，相比“9·29”新政后开发商相对乐观的态度，开发商对此次加息在言论方面的态度明显更加审慎。 上海中凯房地产开发公司执行总裁许仰东告诉记者：“短期内调控会造成市场价格的波动，而开发商受限资金压力，给价格波动带来可能。同时，负利率的状态没有改变，购房置业的保值效应依然明显，对中长期市场的价格依然有需求支撑。” 信号意义更大 经过2008年的洗牌，开发商实力早已今非昔比。但是加息政策配合二次调控，专家普遍预测，短期房价很可能在政策叠加效应下产生波动，并发生小幅回调。但是就单次加息来讲，信号意义大于实际意义；而如果发生多次加息，将对行业产生根本性影响。 链家地产副总裁林倩对记者表示：“加息并不会对房价产生直接作用，但就成本来说，加息带来的购房成本增加甚至小于交易税费调整带来的税负增加，因此房价短期很难大幅回落；但是市场在‘调控组合拳’影响下，加息的出炉则是对其心理预期最后一道防线的冲击，一些‘负隅顽抗’的中小开发商及亟待升级置业的小业主将率先降价，价格松动可能性增大。” 张大伟同样看跌价格，他分析说，对于购房者来说，交易成本增加，加息额虽然实际比较低，但是两年来的首次加息明显将和最近的第二轮调控形成交叉效应，影响将加倍。对炒房者的威慑力更足。而对于开发商来说，加息给开发商带来的心理影响更大，预计开发商将有一波明显的开售潮。特别是一些最近土地供应集中的郊区项目可能迎来价格战。 刀客地产顾问机构董事长谢逸枫同样认为，单次加息楼市不会雪上加霜。他强调，最重要的是是否连续加息，如果连续加息，此次加息对楼市的影响犹如中药，威慑力会慢慢显示出来。今年剩余两个月如果连续三次以上加息，不仅会不断增加买房人的购房成本，使购房门槛变高，也会让原来的炒房客放弃投资房产的计划，楼市将走向理性时代。 但是，在一片喊跌声中，也有不同观点，全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存表示：“加息是基于通胀的考虑，与购房热情相比差得很远，与限购限贷相比，作用最小。因此加息不会让市场产生根本变化。” TIPS 利率同步提高公积金贷仍更省钱 商业贷款利率和公积金贷款利率双双上调，但是由于调整幅度较小，仔细计算下来，对于购房者而言，每月增加的月供压力并不大。 同时，相比之前的利息差距，公积金在加息以后的利率优势更加明显，目前公积金针对第一套房依然执行首付两成的优惠，即使是第二套房也能够按照一套房的公积金利率。 伟嘉安捷市场部主管吴昊表示：“目前，虽然出现各种在加息情况下如何还贷最划算的方法，但是这些方法最终并不是减少还款的总额，只能调节购房者短期的还款数额。” 吴昊表示，公积金可以自由还款，每月也可以采用最低还款额，此外等额本息以及双周供的形式则可以使购房者更好地计算每个月日常的花费，但是这些方法依然不能减少还款的总额。 加息后，10月20日之后签订贷款合同的客户将按照调整后的新利率执行，而已经在还款中的客户将视其当初与银行签订合同的具体条款。根据借款人与银行签署贷款合同的约定，如果是按“次年调整”，那么将在明年1月1日起按照新利率执行，如果是按“次月调整”的，那么将在11月1日起执行调整后的新利率。相关文章：银行板块：整体难有出色表现北京9家银行执行公积金新利率商业公积金房贷利率双提高进一步释放调控信号降价不拿地开发商锁定刚需万能险蛰伏“4.0时代”加息利好促其回暖沪房管局叫停违规销售楼盘加息后房企再临资金劫广州亚运城上千业主欲退订美联储理事：美国经济正在恢复且温和增长eBay宣布发行15亿美元企业债谁是后新政时代地产投资“硬通货”
