XiaoMing 国土部再挥大棒地产股又撞冰山
国土部再挥大棒地产股又撞冰山 更新时间：2010-7-7 0:04:43 继上周五集体异动之后，地产股再次成为弱市中的护盘力量。周一午后，地产指数企稳翻红，一度引领指数直线拉升，收回大盘部分失地。不过，值得注意的是，有关房市调控的消息，又牵动着市场的神经。据悉，国土资源部将严格规范土地出让制度。对此业内人士认为，此举显示国土资源部运用土地政策调控楼市的决心，对地产商资金链又是一个不小的考验。 “国土部又拿土地出让保证金说事儿，可能会使目前本来就处于弱势状态的地产股雪上加霜。”昨天，国信证券房地产行业分析师区瑞明在接受本报记者采访时作出了上述表述。据悉，国土资源部总规划师胡存智在日前召开的2010房地产夏季峰会上称，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价的30%。 “保证金”是把双刃剑 土地出让保证金，实际上就是购买土地使用权的“定金”或者叫“违约准备金”。前些年是按挂牌价格10%的比例执行的；自本轮房地产调控以来，提高到了20%；而从国土部官员日前的表态来看，将提高到30%。这意味着那些在土地拍卖市场上举牌竞价拿到了地块，而后来又反悔的开发商来说，将会损失更多的保证金。 据悉，今年以来，不少地方就发生了因开发商长期欠缴土地出让金而被国土部门收回了土地使用权，并被没收土地出让保证金的事例。距离现在最近的一例就是，日前南京市国土局对2007年底成交的一地块，因开发商长期欠缴土地出让金而收回了土地使用权，并没收了开发商缴纳的1.065亿元定金。此前的今年2月和3月，南京已分别收回了仙林与宁南的两幅地块，没收定金2.46亿元。同时，其他地方也出现了同样的现象。 有业内人士认为，此举显示国土资源部运用土地政策调控楼市的决心，对地产商资金链又是一个不小的考验。政策已从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开，再度增加开发商的资金链压力，再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。 不过，区瑞明说，提高土地出让保证金可能是把双刃剑：一方面，国土资源部此举意在控制目前开发商的“囤地”、“炒地”行为。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为。因为目前一些并不具备拿地条件的开发商也在疯狂拿地，这里面存在着这样的利益链：多数地方政府依靠“土地财政”过日子，只要开发商缴纳了部分土地出让金，政府就会把土地使用权证转移到开发商名下；而开发商根本就没有打算而且也无力进行开发，而是拿着土地使用权证到银行办理抵押贷款，用于对新的地块的竞拍；而有的银行为了放贷收息甚至在开发商尚未拿到土地权证的情况下，就以种种名义给开发商贷款了。 “据我们了解，在疯狂拿地的开发商中，真正依靠自有资金在规定期限内缴足土地出让金的开发商少之又少。”区瑞明坦言。 另一方面，国土部出台这样的房地产调控政策是为了调控过快上涨的房价，但从一般意义上讲，房价的涨落在很大程度上受房地产市场供求关系的影响很大。为了抑制过快上涨的房价，应该增加房地产市场的供应量，但提高土地出让保证金比例，对于那些真正拿地进行开发，而资金实力较弱的中小房地产开发商来说，无异于又多了一道“紧箍咒”，这是否有点伤及“无辜”的味道？而市场供应量没有增加，又如何达到抑制房价过快上涨的目的？ 再说，再次提高土地出让保证金，对于像“招金万保”这样的地产龙头企业来说，根本起不到什么制约作用。与其提高土地出让保证金本来，还不如严格执行土地出让金的首付比例。 下半年还有多少机会 “目前的地产股堪称‘苦菜花’。”成都某私募老总以调侃的口吻说，现在除了住房物业税还没有出来外，似乎已经找不到什么可以调控房地产市场的措施了。 那么，这是否意味着政策见底了？对此，这位私募人士的回答比较谨慎。他说，5月份，一线城市成交量减少一半，30个主要城市成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%，其中，北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至历史最低水平，但全国70个大中城市房屋销售价格同比却上涨了12.4%，尽管环比涨幅比4月缩小1.2个百分点，但同比涨幅仍然较大。“而管理层希望看到的是量价齐跌，因此，在没有出现这样的现象前，很难说政策见底了。” 从官方的预测来看，国土部部长徐绍史日前在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后表示，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。 “从国土部高层的表态来看，只预测了今年下半年房价运行的方向，但对其下跌幅度没有说法。”民族证券房地产行业分析师崔娟说，房地产板块无疑是今年上半年最受伤的一个行业。在一系列调控政策出台后，全国房地产市场销售面积和销售均价同比增速均有所下滑，一线城市销售面积环比出现持续下降，同比降幅不断增大。 那么，今年下半年地产股还有多少机会值得期待？对此，崔娟认为，这将由以下三个方面的因素决定：首先，受房地产税收政策预期的影响。从目前情况来看，一步到位出台物业税的可能性较小，但房产税针对的是经营性住房及持有多套住房的投资客，将有效增加他们的持有成本，以增加市场的供应量。通过对在保有环节征收的房地产税的完善，可以在一定程度上起到征收物业税的效果，且出台难度较小，因此，不排除近期国家出台相关措施。 其次，受市场流动性的影响。待7月中旬公布了今年上半年的宏观经济数据后，管理层将决定维持或者调整适度宽松的货币政策的退出时间和力度。原来市场普遍预期物价指数在今年六七月份时达到高点，因此加息很可能在今年二季度末或三季度初进行。但现在看来，经济复苏之路比较曲折，加息和再次提高存款准备金率的时间可能会推后，这些都将成为影响房地产市场的正面因素。 “另外还有两大因素将影响房地产股在今年下半年的走势。”崔娟说，一个因素是人民币升值后，作为人民币资产特征明显的房地产，其价格将会上涨；另外一个因素是房地产股票的估值水平。房地产板块上半年跌幅达到34.34%，该板块目前动态市盈率为24.09倍。虽然房地产行业整体估值偏高，但对于房地产上市公司，应该区别对待。被高估的主要是持续调控下面临资金链缺口的房地产上市公司，而那些财务稳健的公司估值基本合理，部分公司有20%以上的低估的地产股存在着一定的机会。
