John 楼市一城一策缩影：南京高淳取消限购 苏州命令收紧
楼市一城一策缩影：南京高淳取消限购 苏州命令收紧 2019-06-12 09:42:21
南京高淳取消限购： 一城一策下的楼市缩影
宋然
[中国指数研究院数据显示，5月南京新批供应76.7万平方米，环比增长16.2%，同比增幅更是达到了102.48%；库存量达到370.22万平方米，上升10.57%；当月南京供销比下降至0.71，市场出现供过于求的局面。]
南京楼市的走向是目前全国楼市的缩影。
胶着的楼市下，政策的每一次松绑和收紧，都在考验各个地方政府的执政智慧。
步入6月，受到最广泛关注的政策调控，当数南京。这个极具典型性的二线城市，一定程度上折射着国内众多同量级城市的楼市现状。
南京最近的一次调控政策是高淳区放开限购，外地人只要持有南京市居住证，或携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。与之对应的市场现状是南京自5月起新房成交量有所减少，6月第一周甚至出现腰斩。
然而同为江苏重镇，苏州则走出了一条与南京截然相反的路子。5月下旬，苏州出台收紧调控手段，甚至命令规定苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。
政策与市场紧密挂钩，碎片化的调控手段与一城一策的主导方向，能让静止的市场有所回温，也能让热起来的城市很快冷却。
高淳取消限购
6月4日，南京市高淳区宣布从当日起，外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。
而南京曾在2017年3月15日出台《进一步调整住房限购政策的通知》，规定外地人在申请开具购房证明时，要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明，且不允许通过补缴的方式获得购房资格。
高淳取消限购之后，有媒体报道南京六合区也可能放松限购，六合区不动产登记中心工作人员表示目前没有放开，但不排除今后放开的可能性。
无论是高淳还是六合，都是南京的远郊区，其中高淳区位于南京市南端，被誉为南京的南大门，距离市中心约100公里。而高淳的房价更是与南京市区不能相比，目前南京市区均价约2.8万元/平方米，而高淳区只有8500元/平方米上下。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，高淳区最近两年库存量攀升，而其本身位置又比较偏远，存在一定去化难度，因此高淳取消限购有利于刺激购房需求，实现去库存的目的。与此同时，有业内专家分析称，高淳此举与当地人才引进战略有关，推行差异化的楼市政策可以吸引到更多的人才，其目的更多的是基于导入人口推动当地产业发展考虑。
基于上述考虑，可以说高淳放松限购对于南京全市的楼市走向不产生决定性影响。然而放松限购的信号意义却很明显，这容易被解读为对市场的松绑，从而改变对楼市的预期。
市场降温
这种试探性的取消限购缘于南京楼市从5月起开始走低。
中国指数研究院数据显示，5月南京新批供应76.7万平方米，环比增长16.2%，同比增幅更是达到了102.48%；库存量达到370.22万平方米，上升10.57%；当月南京供销比下降至0.71，市场出现供过于求的局面。
成交数据更能直观反映南京市场目前的现状：5月南京全市成交54.74万平方米，环比上月下降22.01%，但同比仍然增长44.95%。这说明相比于2018年的冷淡情况，南京5月成交仍然处于高位，但是与前四月相比，其在5月出现明显下滑趋势。
中原地产按周提供的数据则更有趋势性，数据显示，南京4月周均成交套数为1500套左右，最高点甚至出现单周成交1980套，然而到了5月，周均成交为1300套左右，6月第一周甚至直接出现腰斩局面，6月3日~9日这一周成交只有532套，环比降幅达到47.7%，是典型二线城市中下降幅度最大的城市。
在经历过2018年的冰冻期之后，南京楼市自开年以来就走出了一波大阳线，4月30日，南京一日内迎来六宗住宅地块公开招拍，全部地块均触顶最高限价，其中江心洲G08地块楼面价达到31980元/平方米。不只是土地市场，3、4两月南京常见日光盘，以江北、江宁为代表的热门板块更是屡屡突破限价。
然而此后政策导向骤然转变。5月17日，银保监会官网发布了银保监发1〔2019〕23号文《关于开展巩固治乱象成果促进合规建设工作的通知》，全面收紧房企融资；5月18日，住建部点名佛山、苏州、大连、南宁4个城市房价涨幅过高。一系列的收紧政策使得楼市风向迅速转变，以南京为代表的二线城市均走向下滑通道。
调控缩影
南京楼市正在经历的一切或许是全国楼市的一个缩影。
从3、4月份的小阳春市场火爆，再到5月市场下行，南京的调控走出了双曲线。在市场上行期从严调控，针对地王、日光盘等现象做指导性的调节，包括收紧融资、点名高增长城市，甚至限制部分拿高价地的房企在公开市场融资；然而在市场有转冷迹象时，又适时推出试探性的限购松绑政策，以刺激高库存区域的去化。
苏州又是与南京相反的路径，在一路狂奔的成交数据与地王背后，这座城市正在开启最严限购。4月是苏州成交的高点，当月苏州新建商品住宅成交破万套，是2016年10月以来最高值，二手房成交近1.2万套，环比增长99%，逼近2012年来历史最高值；5月成交有所降低，但总体降幅不大，新建商品住宅单月成交7911套。
更火热的是苏州土地市场，年内苏州已经出现了3次百亿级土拍，且多次出现地王，5月9日，河北房企荣盛首入苏州，以68%的溢价率拿下了吴中区地王；4月底中海以30287元/平方米拿下的苏州工业园湖东板块宅地，打破了绿城在苏州拿下的苏州桃花源保持了十年的工业园区单价地王的纪录。
地市两旺，苏州不得不上手段。5月24日，苏州市政府联合住建局、发改委等部门召集30余家地产商召开行业座谈会。会上指出，如苏州楼市的几大标得不到控制，7月后调控会即刻加码，同时明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平方米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格，限定苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。
中原地产分析师卢文曦表示，我国目前严格遵循房住不炒总基调，在市场过热时会出台相关政策予以降温，比如苏州这样的城市；同时也会有相应的托底政策，保证小区域范围内不至于出现房价大幅下调的情况，比如南京高淳区域，以避免引起社会或经济问题。
