Olivia 华安基金：房地产市场走势决定未来股市走向
华安基金：房地产市场走势决定未来股市走向 更新时间：2010-9-7 8:17:50 回顾过去中国经济的发展，一个比较容易得到的结论是：固定资产投资是中国经济发展的重要稳定力量。而在固定资产投资中，房地产行业投资无疑是占了相当的比重。以2009年季度GDP增速支出法拆分来看，资本形成增速从1季度的6.0％稳步提高到4季度的8.2％，消费增速基本稳定在3.8％~4.6％的范围内，而净出口则提供了4个点的负贡献。 年初至今，经济增速的三大力量出现比较明显的变化趋势。其中，消费和投资增速开始显现下降态势，而净出口对于经济则提供了正向贡献。单就分析投资单项来看，政府主导的“铁公基”投资出现了快速的回落，制造业投资也呈现缓慢回落态势房地产投资增速还维持在高位，1至7月累计同比增长35.2％。而且，房地产投资完成额占比高达14.8％，按行业单项分仅次于制造业投资。 展望未来，我们对于房地产市场自身调整从而导致总需求下滑的可能性依然保持高度的关注，原因如下： 其一，政府态度决定了房地产市场调控将会是个常态，不会容忍房价在目前基础上再出现上涨。后续包括房产税在内的各项调控政策也正在紧锣密鼓的筹备中，随时可以依据需要抛向市场。这也决定了明年购房需求将缺少一块投资性购房需求。那么从总量上来看，2011年需求应该是不如今年。 其二，2010年年初至今单月商品房新开工面积大约为1.5亿平方米，而年初至今单月销售面积仅为6800万平方米。如果假设新开工12个月推向市场形成供应，再假设销售面积同比增长30％至单月9000万平方米销售，明年预计的销售率只有58％左右，以此方法计算的2008年销售率为59％。还要说明的是，除了2009年外，往年销售面积的同比增长率不超过25％，而我们假设2011年销售面积同比增长率为30％。 因此，我们认为从现在开始的两个季度的时间内，房地产市场将迅速地从供应不足转向为供应大幅度增长。大概率事件是房地产市场的库存从现在开始累计，显著的去库存的开始最早要等到2011年第二季度才会发生。在这之前，周期性行业可能缺乏整体性的机会，但是自下而上的个股机会应该会层出不穷。
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