Wang 大家好，如果您还对信托业务不太了解，没有关系，今天就由本站为大家分享信托业务的知识，包括信托型资产证券化的问题都会给大家分析到，还望可以解决大家的问题，下面我们就开始吧！
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不动产投资信托与reits的区别cret房产信托是李嘉诚投资的吗消费金融证券化的特点如何看待时隔8年重启银行不良资产证券化，对于银行业会带来哪些影响？不动产投资信托与reits的区别不动产投资信托（REIT）和不动产投资信托（REITs）之间的主要区别在于控制和所有權的结构不同。REITs的结构为公司控制结构，REITs的结构为信托控制结构。REITs的信托模型使它们更依赖于现金流，而REITs则更依赖于证券化的负债。此外，REITs通常更具流动性，并在证券交易所上市交易，而REITs则可能更稳定，但更不具流动性。REITs通常专注于商用不动产，比如写字楼、购物中心和酒店，而REITs则可能专注于住宅區、医疗和健康保健领域的不动产投资。这些因素都是区别两者的因素。
cret房产信托是李嘉诚投资的吗根据资料查询，这项目方是李嘉诚国际(房产信托)
房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
消费金融证券化的特点1、资产证券化与发行金融债券：更高的信用评级，更低的融资成本
资产证券化和金融债券最大的区别是：一般金融债券关注的是发行人的主体信用，而资产支持证券首要看基础资产的质量及交易结构安排，包括基础资产的组合信用水平，交易信用支持安排，交易风险与缓释安排，现金流压力测试，外部增信机制与效果等。消费金融机构基础资产的分散化，使得它的信用资质得到了相当明显的提升，基本上都可以获得比发行人主体信用更高的评级，从而突破发起人的信用和融资条件的限制，可以高于发起人的信用评级获得低成本的融资。
以传统消费金融机构的首单ABS产品即中银消费金融有限公司于2016年1月15日在银行间市场发行的6.99亿元个人消费贷款信贷资产证券化信托资产支持证券为例，根据其发行文件显示，其优先A档和优先B档的票面利率分别为3.29%和4.10%，低于其2016年12月发行的金融债票面利率4.76%，有效地降低了消费金融公司的外部融资成本，提高其经营效益。
2、资产证券化与同业拆借：更灵活的融资规模，不受企业资产净额限制
《消费金融公司试点管理办法》第二十三条规定，消费金融公司同业拆入资金余额不得高于资本净额的100%，因此其所能借到的资金也十分有限，远远不能满足其对业务发展的资金需求。而资产证券化业务不受此规定限制，其发行规模主要由公司业务规模决定，能更好地满足公司对业务发展的资金需求。
3、资产证券化与向境内金融机构借款：更为灵活的融资期限
境内金融机构借款目前是消费金融公司最主要的资金来源，然而由于消费金融公司经营的是资金密集型的贷款业务，拥有天然的轻资产、高负债比率的特点，导致其在向银行融资时利率较高，且借款期限通常不长。而资产证券化产品的发行期限通常为3-5年，同时可以进行循环购买结构和回拨选择权相结合的设计，配合储架发行创新结构，有利于原始权益人和计划管理人根据发行时的具体市场环境灵活设计产品期限结构，提高融资灵活性，为企业提供持续稳定的资金来源。
综上，发行ABS产品可以拓宽消费金融机构的融资渠道，有利于其扩大业务规模；再者，发行ABS产品可以获得低成本融资，提高其经营效益；同时，发行ABS产品还有利于提高消费金融机构的流动性和资金使用效率，提高资本的周转率。
根据CNABS数据，2015年至今，已发行的个人消费贷款ABS产品共计66支，发行总金额已达1313.83亿元。
如何看待时隔8年重启银行不良资产证券化，对于银行业会带来哪些影响？《商业银行不良贷款资产证券化现状以及银信合作模式运作流程解析》
近日，看到头条读者提出该问题，回复问题非常少。本文就商业银行不良资产证券化的运作模式，主要是银信合作模式进行解析，然欤否欤，供大家参考。
□益辉（国家金融师）
过去业界部分人认为，银行不良资产是一块肥肉，众所周知，华融、信达总资产均破万亿，这两家非金融机构其中业务一部分就是处置银行不良资产。银行的不良资产主要是由不良贷款组成，即银行顾客不能按期、按量归还本息的贷款。国内商业银行业对不良资产的划分可分为两个阶段。1998年以前，我国按照“一逾两呆”--逾期贷款、呆滞贷款、呆账贷款划分不良贷款。1998年5月，中国人民银行按照借款人的实际还款能力将商业银行的贷款分为五级：正常、关注、次级、可疑、损失，其中后三种被划分为不良贷款。不良资产证券化是资产证券化的一种表现商业银行在对不良资产不良贷款的可回收本金和利息进行客观全面的评价基础上，通过金融市场上各类工具的重组和信用増级，将不良资产不良贷款原本不稳定的“火山喷发式”现金流转化为为持续稳定的“小河流水式”现金流，通过运用这种形式，在短时间内实现不良资产的变现。
根据所能查询到两大国有资产管理公司，AMC中国华融和中国信达2016年中期业绩公告，华融上半年实现归属股东净利润111.23亿元，同比增长32.8%；信达实现归属公司股东的净利润80.1亿元，较上年同期增长2.4%，这一增速较2015年的18%大幅下滑。两家AMC报告期内数据显示总资产规模均破万亿。中国华融实现营业收入400.1亿元，同比增长5.8%;净利润128.5亿元，同比增长30.2%；总资产达10732.2亿元，较年初增长23.9%；而收购南洋商业银行并表以后，中国信达集团总资产也达到10088.3亿元，较去年底增长41.3%。中国信达公告显示，实现归属公司股东的净利润80.1亿元，较上年同期增长2.4%，2016年上半年，中国信达成功收购南洋商业银行，成为拥有银行、证券、保险、信托、金融租赁、期货等全牌照的金融集团。中国信达收入下降主要是由于本公司主动调整业务结构、控制风险，应收款项类不良债权资产平均余额减少。由上述数据分析可见，处理银行不良资产，打铁必须自身硬，华融和信达已经成为拥有银行、证券、保险、信托、金融租赁、期货国家非金融公司。
??????商业银行对不良资产的现状有不同的处理方式，常见的有以下几种：
??????1、利用集中清收盘活资产；2、内部分账经营，成立相对独立的专门机构集中划拨全行的不良资产并进行分账经营；3、作为坏账核销，部分无法起死回生或者根本不能回收的不良资产用坏账准备金、拨备前利润和银行自有资本金冲销处置；4、发放贷款增量稀释；5、利用资本市场化解；6、联合各方力量和各种资本运作处置；7、企业并购重组；8、利用信托处置；9、业务外包10、资产证券化。下面就商业银行不良资产证券化的运作方式主要是银信合作模式进行解析。
?????一、银信合作这种运作模式可以简洁概括为银行和信托公司合作成立特定目的信托，对希望变现的贷款进行整理分类、委派托付、承销发行等多个环节共同构建成的运作模式。
??????基本概念：资产证券化指发起机构将自身拥有的一组资产组成基础资金池，通过各类金融工具进行资产重组和信用増级，最后把这个资金池转换成可以在一级市场和二级市场发行和自由交易的有价证券。
???????不良资产根据实际情况，这里主要是指银行的不良资产，主要是由不良贷款组成，即银行顾客不能按期、按量归还本息的贷款。我国银行业对不良资产的划分可分为两个阶段。1998年以前，我国按照“一逾两呆”--逾期贷款、呆滞贷款、呆账贷款划分不良贷款。1998年5月，中国人民银行按照借款人的实际还款能力将商业银行的贷款分为五级：正常、关注、次级、可疑、损失，其中后三种被划分为不良贷款。
?????不良资产证券化是资产证券化的一种表现形式。商业银行在对不良资产不良贷款的可回收本金和利息进行客观全面的评价基础上，通过金融市场上各类工具的重组和信用増级，将不良资产不良贷款原本不稳定的“火山喷发式”现金流转化为为持续稳定的“小河流水式”现金流，通过运用这种形式，在短时间内实现不良资产的变现。
??????从商业银行不良贷款资产证券化历史实践来看，我国在2005年信贷资产证券化试点开始以前发行了3笔业务，2005-2008年期间共开展4笔业务。因受2008年次贷危机影响，此后国内资产证券化业务完全停止。2012年，重新开启资产证券化业务试点，但不良资产证券化由于其特殊性，并未立即随之重启。2016年，在经济增速下行和供给侧改革的背景下，部分企业运行困难增加，资金链趋紧，信用违约风险增大，导致商业银行不良贷款余额大幅上升。截至2016年一季度末，商业银行不良贷款余额已达到13921亿，较上季末增加1177亿，不良贷款率进一步攀升至1.75%。在此背景下，2016年3月监管部门批准六家银行（工、农、中、建、交以及招行）作为不良资产证券化试点行，此后各机构本息合计共处置不良资产332.5亿元，基础资产包括工商企业贷款、信用卡消费贷、小微企业贷款、个人房贷等多个类型。
二、不良资产证券化与一般信贷资产证券化差别比较。不良资产证券化的交易结构与一般信贷资产证券化是基本相同的：银行先将资产转让给信托公司；信托公司对资产进行打包和结构重组；经过信用增级和信用评级后，再向投资者发行证券。但从具体操作上看，不良资产证券化与普通资产证券化也存在一些差异。
不良资产证券化与普通资产证券化在信息披露要求方面也有差异，不良资产证券化除了要求对不良资产的抵押品、担保情况要有比较详细的说明，还要求对资产服务机构的回收能力等方面也要有比较详细的披露。而普通资产证券化只要求发起人披露交易结构、基础资产、证券发行结构等基本信息。
三、不良资产证券化运作流程分析。
1、不良资产证券化运作流程。
???我国不良资产证券化的运作方式主要是银信合作模式。这种运作模式可以简洁概括为银行和信托公司合作成立特定目的信托，对希望变现的贷款进行整理分类、委派托付、承销发行等多个环节共同构建成的运作模式。
2、不良资产证券化运作流程以及各参与主体及其职责介绍。
（1）发起机构和贷款服务机构。商业银行作为发起机构，是整个交易的发起人，也负责承担贷款服务售后工作。商业银行在日常经营活动中向借款人发放贷款，在证券化准备工作中，负责将一些不良贷款整合成为基础资产池，根据与信托公司签订的合约，将资产池出售给特定目的信托。在证券发行过程中，商业银行作为贷款服务机构，负责监督管理基础资产池内不良资产的情况以及对不良贷款的催收，保证基础资产池可以提供稳定的收入，偿付债券发行的本息。
（2）受托机构。信托公司作为受托机构，工作贯穿整个交易过程。在债券发行的前期准备中，信托公司负责对基础资产池的尽职调查和价值评估，同时也要撰写提供给银监会的各项文件报告；在产品公开发行前，信托公司需要联系评级机构对产品进行评定、联系承销商对产品进行销售、定期对基础资产池的运营情况进行信息披露等。
（3）承销商。承销商负责产品在一级市场的发行销售，是连接证券化产品和一级市场的桥梁。通常选择具有广阔销售渠道的投资银行、或路演经验丰富的证券公司等来担任。如果某一个证券化产品发行金额较大，也会由多个公司组建一个销售团队，根据各公司销售比例支付相应的佣金，在这种情况下，规模最大、实力最强的承销商还需要负责整个产品项目的分工，统筹安排各部门的职责。此外，承销商还负责市场需求调研，协调法律审批、会计记账和税收处理等多方面工作。
（4）资金保管机构。与贷款服务机构签订合约，开设专项账户，在产品运行期限内，管理用来支付债券本息的现金流，同时确保资金收入的安全性。资金保管机构更像是整个产品运行的会计财务专员，设立一个银行账户，管理日常经营活动中资产池的现金流入，同时在产品运行期间，按时为每个债券投资者支付票息等工作。为了减少潜在的道德风险，资金保管机构不应该选择与发起机构有过多生意往来或股东关系的公司，而是选择在金融市场上公信力比较高，投资者比较认可的第三方担任。
（5）评级机构。信用评级是资产证券化过程中的重要环节，专业的评级机构通过收集资料、尽职调查、信用分析、信息披露及后续跟踪，对原始权益人基础资产的信用质量、产品的交易结构、现金流分析与压力测试进行把关，从而为投资者提供重要的参考依据，保护投资者权益，起到信用揭示功能。
（6）律师事务所。律师事务所作为资产证券化发行过程中的重要中介，对发起人及基础资产的法律状况进行评估和调查，对其他项目参与者的权利义务进行明确，拟定交易过程中的相关协议和法律文件，并提示法律风险，提供法律相关建议。是资产证券化过程中的法律护航人，确保项目的合法合规，在基础资产的选择、特殊目的机构搭建、基础资产转让、信用增级、产品发行等各环节发挥专业作用。
（7）会计师事务所。会计处理工作是资产证券化过程中的重要环节，会计师需要对基础资产财务状况进行尽职调查和现金流分析，提供会计和税务咨询，为特殊目的机构提供审计服务。在产品发行阶段，会计师需要确保入池资产的现金流完整性和信息的确定性，并对现金流模型进行严格的验证，确保产品得以按照设计方案顺利偿付。
（8）特定目的载体（SPV）SPV是由发起机构设立，用来转移发行债券的基础资产的信托实体，其必须严格按照法律限制经营，并只能进行资产证券化业务。SPV是保证整个交易运作安全成功的核心，起到的职能主要是承接发行人转让资产，保证其独立性。目前我国实践中一般采用两种SPV模式，即成立特定目的信托或是设立专项资产管理计划。在第一种SPV模式中，特定目的信托由于受到我国信托法的监管，可以有效的实现破产隔离；而后一种SPV模式中，法律监管保护的是投资者与基金公司在交易中的切实利益。无论采用哪种模式，设立特定目的载体都是为了能够实现破产隔离，因此在设立SPV过程中一般需要遵循以下原则：
四、债务有限责任原则。SPV下运行的资产只负责承担合约中规定的债务和担保义务，产生的现金流不需要承担或支付任何合约规定外的费用。
??????独立董事原则。在信贷资产证券化过程中SPV若需要成立董事会，负责日常经营业务的管理监督工作，那么需要至少任命一名独立董事。独立董事的职责在于，当SPV因经营不善或资金周转问题需要申请破产时，或需要实质性地修改SPV的目标和与之对应的章程规定时，独立董事需要首先保证SPV债权人的权利，在不损害投资者权利的情况下作出相应决策。
??????分立性原则。SPV需要在以下几方面保持分立性：需要明确SPV各类记账表格中，没有加入其它公司的业务，拥有一份独立的财务报表，确保SPV与其它参与证券化交易单位的资产相隔离；SPV不能够用其它公司旗号经营不相关的业务，不得在业务活动中对其它公司形成合约规定以外的债务或提供担保服务；不可以用自身资产进行二次抵押或是再证券化。
????五、不良资产证券化相关税收介绍。为了推进资产证券化业务的发展以及明确资产证券化税收，国家财政部、国家税务总局于2006年2月20日发布的《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（后面简称《通知》），明确了印花税、营业税以及企业所得税的相关内容。2016年3月国家税务总局发布了《关于全面推开营业税改征増值税试点的通知财税[2016]36号文》，其中也涉及了金融业的营改增，且经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推行营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳増值税。截至当前，《通知》是现行税收法律法规中唯一针对“资产证券化”税务处理的法规，具有较强的指引意义。因此本信托案例专题研究对税收政策的解读主要参照以上两个文件。
?????印花税。《通知》明确规定，信贷资产证券化的发起机构与受托化构签订的信托合同以及受托机构、委托贷款服务机构签订的委托管理合同暂不征收印花税；发起机构、受托机构与资金保管机构、证券登记托管机构以及其它服务机构，仅暂免发起机构、受托机构的印花税；受托机构发售以及投资者买卖信贷资产支持证券暂免征印花税；发起机构、受托机构为信贷资产证券化业务专门设立的资金账簿暂免征印花税。资金账簿暂免征印花税说明：《通知》规定立据人因信贷资产证券化而专门设立的暂免，印花税一般规定按固定资产原值与自有流动资金总额万分之五贴花，其它账簿按件贴花5元。
?????营业税。从表中可以看出，营业税在资产证券化业务中优惠措施较少，基本上是按照现行规定缴纳营业税，这对于一个新鲜事物的发展不是很有利。此外，资产证券化产品一般涉及的规模较大，因此营业税成本必然很高。补充：销售不动产也属于应税行为，营业税税率按5%计算，增值税税率6%。
?????企业所得税：基于信托项目所获得的收益。取得当年向机构投资者分配的部分，在信托环节暂不征收，机构投资者取得信托项目分配的收益后，应按权责发生制的原则确认应税收入，按照企业所得税政策缴纳信托收益在取得当年未向机构投资者分配的部分，在信托环节由受托机构按企业所得税政策规定申报缴纳，在信托环节已经完税的信托项目收益，再分配给机构投资者，对机构投资者取得的税后收益按规定收取。
?????六、不良资产证券化的难点分析与解决办法资产证券化在我国起步晚，经验欠缺，特别是对于不良资产证券化，在理论与实践上均存在许多不足。在推行不良资产证券化业务的过程中，应谨慎对待相关问题。
?????关于资产池的设计问题。不良资产证券化的资产池是由多个不良贷款汇集在一起形成的资产组合。不良资产证券化的本质是以资产池所产生的未来现金流作为支撑而发行新债券的一种证券化方式。但是由于不良资产未来现金流具有不确定的特性，如何设计不良资产证券化的资产池以保证未来有稳定现金流就成了一大问题。
“资金池”一词来源于金融领域，在财政领域中，通常称之为专项资金使用制度，是将财政收入的一定比例用于某个专门项目的一种资金管理制度，它来源于数十年前开始实行的财政分成机制。现常指把财收固定比例作为还款来源的方式。专项资金制度是沿用数十年的制度，其本身合规性很好，但它仍然属于财政领域的资金使用范畴，将其用于违规举债还款来源，仍然是违规行为。
尤其是，在收入不能覆盖投资本息的情形下，社会资本投资人和金融机构所要求的投资回报，必然需要某种确定的保证，而当项目自身收益不足时，这种确定保证的唯一来源只有违规的财政兜底承诺。因此，对于收入不能覆盖投资本息的财政付款项目，延后了固化(或相对固化)的财政支出责任的情况，仍然确定属于违规举债无疑。
关于本次信托业务和信托型资产证券化的问题分享到这里就结束了，如果解决了您的问题，我们非常高兴。
